WODZISŁAW ŚLĄSKI
Fundamenty na gruntach gliniastych i terenach górniczych (kat. I-IV).
Budowa domów pod klucz na Śląsku i w Małopolsce
SYSTEMOWA BUDOWA DOMÓW NA ŚLĄSKU I W MAŁOPOLSCE
Kompleksowa budowa domów
ze stałą ceną w umowie
Budowa domu pod klucz obejmuje stan zero, stan surowy otwarty i zamknięty, instalacje, stan deweloperski oraz wykończenie, wszystko na jednej umowie. Cena zależy od projektu, gruntu i standardu, dlatego każdą wycenę przygotowujemy indywidualnie. Stała cena trafia do umowy, a konstrukcja domu jest objęta 10-letnią gwarancją.
- Inżynier prowadzący w budownictwie od 2009 r., uprawnienia konstrukcyjno-budowlane bez ograniczeń
- 10 lat gwarancji na konstrukcję
- Umowa ryczałtowa: stała cena w umowie
Wstępny audyt inwestycji
Podczas konsultacji:
- Weryfikacja MPZP i kategorii szkód górniczych na działce
- Omówienie zakresu i standardu wykończenia, podstawa do indywidualnej wyceny
- Analiza: ławy fundamentowe czy płyta (dobór pod grunt)
- Wstępny dobór technologii OZE (pompa ciepła, fotowoltaika)
Konsultacja techniczna z inżynierem prowadzącym.
MODEL REALIZACJI
Jedna umowa, jeden wykonawca
Najdroższe są błędy na styku ekip: hydraulik wskazuje na murarza, tynkarz na elektryka. W modelu generalnego wykonawcy koordynację, logistykę i terminy prowadzi jeden zespół, a inwestor ma jednego adresata wszelkich uwag.
1
Jeden adresat zgłoszeń
Cały zakres prac objęty jest jedną umową. W razie usterki zgłoszenie trafia pod jeden numer, bez szukania elektryka czy dekarza sprzed kilku lat. Konstrukcja domu jest objęta 10-letnią gwarancją.
Jeden adresat zgłoszeń
Cały zakres prac objęty jest jedną umową. W razie usterki zgłoszenie trafia pod jeden numer, bez szukania elektryka czy dekarza sprzed kilku lat. Konstrukcja domu jest objęta 10-letnią gwarancją.
2
Stała cena w umowie
Cena ustalona w umowie nie rośnie wraz ze zmianami cen materiałów w trakcie budowy. Zakres prac i standard opisuje specyfikacja załączona do umowy, więc obie strony wiedzą, za co jest ta cena.
Stała cena w umowie
Cena ustalona w umowie nie rośnie wraz ze zmianami cen materiałów w trakcie budowy. Zakres prac i standard opisuje specyfikacja załączona do umowy, więc obie strony wiedzą, za co jest ta cena.
3
Fundamenty dobrane do terenu
Budujemy na Śląsku, gdzie o fundamencie decyduje nie tylko beton, ale kategoria terenu górniczego i wyniki badań gruntu. Zbrojenie i dylatacje (płyta czy ławy) dobieramy do tych danych, żeby ograniczyć ryzyko pęknięć konstrukcji.
Fundamenty dobrane do terenu
Budujemy na Śląsku, gdzie o fundamencie decyduje nie tylko beton, ale kategoria terenu górniczego i wyniki badań gruntu. Zbrojenie i dylatacje (płyta czy ławy) dobieramy do tych danych, żeby ograniczyć ryzyko pęknięć konstrukcji.
ORIENTACYJNE KOSZTY
Ile kosztuje budowa domu pod klucz?
Cena budowy zależy od projektu, powierzchni, kategorii terenu górniczego, rodzaju fundamentu i standardu wykończenia. Poniższe widełki dają orientację na etapie planowania, a wiążąca cena domu wynika zawsze z indywidualnej wyceny. Tereny górnicze podnoszą koszt fundamentu o około 15-25%.
| Zakres | Orientacyjnie (zł/m² netto) |
|---|---|
| Stan surowy otwarty | 3 400 - 3 900 |
| Stan surowy zamknięty | 3 900 - 4 800 |
| Stan deweloperski | 5 500 - 7 500 |
| Pod klucz | od 7 500 |
Widełki są orientacyjne, nie stanowią oferty. Cenę konkretnego domu ustalamy po analizie projektu, działki i specyfikacji. Co obejmuje każdy zakres: stan surowy otwarty, stan deweloperski, a rozbicie kosztów w artykule kosztorys budowy domu.
DLA KOGO
Dla kogo jesteśmy, a dla kogo nie
Wolimy powiedzieć to na początku niż po trzech spotkaniach. Budujemy domy jednorodzinne jako generalny wykonawca i w tym modelu jesteśmy dobrzy, ale nie dla każdej inwestycji.
Jesteśmy dobrym wyborem dla
- Inwestorzy, którzy budują dom jednorodzinny murowany (ceramika, silikat, beton komórkowy) na Śląsku, w Opolskiem lub w zachodniej Małopolsce.
- Ci, którzy chcą jednego wykonawcy odpowiedzialnego za całość: od badań gruntu i adaptacji projektu po stan deweloperski albo dom pod klucz.
- Ci, którzy oczekują stałej ceny w umowie, harmonogramu na piśmie i kar umownych za opóźnienia z naszej winy.
- Właściciele działek na terenach górniczych lub z trudnym gruntem - fundament dobieramy po badaniu gruntu, a nie z katalogu.
Nie podejmiemy się
- Budowa domu szkieletowego, modułowego lub z keramzytu - budujemy wyłącznie domy murowane.
- Pojedyncze prace oderwane od budowy domu: samo wykończenie, sama elewacja, remont albo rozbudowa istniejącego budynku.
- Inwestycje, w których liczy się wyłącznie najniższa stawka za m², bez badań gruntu i bez zapisów chroniących inwestora w umowie.
- Budowy poza naszym obszarem działania - pracujemy z baz w Jaworznie i Wodzisławiu Śląskim.
Wyjątek: nadzór inwestorski i kierownika budowy prowadzimy także osobno, również przy budowach realizowanych przez innych wykonawców.
JAK PRACUJEMY
Etapy budowy domu: od badań gruntu do odbioru
Każdy etap, od weryfikacji gruntu po odbiór domu, ma przypisany kamień milowy i procedurę kontrolną. Inwestor akceptuje efekty, resztą zajmuje się generalny wykonawca.
Działka
Audyt działki i badania geotechniczne gruntu
Zakup działki na Śląsku bez sprawdzenia gruntu to ryzyko. Grunty wysadzinowe (gliny) i szkody górnicze (kategorie I-IV) wpływają na koszt fundamentów. Analizujemy dane o gruncie przed startem prac, bo różnica między ławami a płytą fundamentową bywa znacząca.
Badania geotechniczne gruntu: organizujemy i koordynujemy odwierty, a wyniki wykorzystujemy do doboru fundamentu i oceny, czy potrzebna będzie wymiana gruntu.
Szkody górnicze: weryfikujemy kategorię terenu i dobieramy zbrojenie oraz dylatacje do wymagań projektu.
Mapa do celów projektowych: organizujemy jej wykonanie przez geodetę, bo jest potrzebna do adaptacji projektu.
Trudna działka? Szczegóły: badania geotechniczne i geodezja.
Projekt
Adaptacja projektu pod budżet i grunt
Dokumentację sprawdzamy okiem wykonawcy, bo projekty gotowe bywają przewymiarowane. Celem jest ograniczenie kosztów stanu surowego bez obniżania wymagań konstrukcyjnych i zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Adaptacja projektu: przeliczenie fundamentów na płytę fundamentową tam, gdzie teren tego wymaga, i dostosowanie dachu do strefy wiatrowej.
Projekt indywidualny: organizujemy projekt przygotowany pod pompę ciepła i rekuperację, z ograniczeniem mostków termicznych.
Formalności: przygotowanie uzgodnień i dokumentów potrzebnych do pozwolenia na budowę.
Szczegóły: adaptacja projektu i projekt indywidualny.
Media
Uzbrojenie działki i przyłącza
Brak mediów to jedna z najczęstszych przyczyn opóźnionego startu. Na podstawie pełnomocnictwa kontaktujemy się z gestorami sieci (energia, gaz, woda, kanalizacja) i pilnujemy kolejności prac, tak aby plac budowy miał zasilanie od początku robót.
Warunki przyłączenia: składamy wnioski, zlecamy projekty branżowe i uzgadniamy je, optymalizując trasy wykopów.
Prąd budowlany: organizujemy zasilanie tymczasowe, żeby prace mogły ruszyć bez czekania na licznik docelowy.
Wykonanie i odbiory: nadzorujemy wykopy i ułożenie przyłączy zgodnie z normami, a proces kończy inwentaryzacja geodezyjna.
Dzięki temu gotowy dom nie czeka bez licznika gazu potrzebnego choćby do wygrzania posadzek.
Urzędy
Pozwolenie na budowę i warunki zabudowy
Formalności to wąskie gardło wielu inwestycji. Na podstawie pełnomocnictwa weryfikujemy warunki zabudowy (WZ) lub zapisy MPZP, kompletujemy wniosek i monitorujemy sprawę w starostwie (m.in. Wodzisław, Rybnik, Gliwice).
Teczka projektowa: komplet dokumentacji zgodny z wymaganiami urzędu.
Dziennik budowy: prowadzimy go w formie elektronicznej, co upraszcza obieg dokumentów między inwestorem a kierownikiem budowy.
Nadzór nad sprawą: sprawdzamy status wniosku aż do uzyskania prawomocnej decyzji.
Checklista inwestora: pozwolenie na budowę krok po kroku.
Finanse
Budżet i harmonogram dla banku
Bank analizuje budowę jako zestaw liczb, więc wnioski oparte na nierealnych szacunkach są odrzucane. Do wniosku dołączamy umowę ze stałą ceną oraz harmonogram rzeczowo-finansowy, który pokazuje, że inwestycję da się domknąć w założonym budżecie.
Dokumentacja dla rzeczoznawcy: kosztorys stanowiący podstawę wyceny nieruchomości.
Transze: etapy budowy planujemy tak, aby pokrywały się z harmonogramem wypłat kredytu.
Planowanie budżetu na 2026: kosztorys budowy domu: aktualne widełki i analiza rynku.
Realizacja
Stan surowy i stan deweloperski
Budowa to inżynieria, nie improwizacja. Prace prowadzi inżynier z uprawnieniami, który pilnuje reżimu technologicznego: beton osiąga pełną wytrzymałość (28 dni) przed obciążeniem, a mostki termiczne są ograniczane już na etapie wykonania.
Stan surowy otwarty: ściany murowane (ceramika, silikat lub beton komórkowy zależnie od projektu), strop monolityczny i więźba. Szczegóły: stan surowy otwarty.
Stan surowy zamknięty: stolarka okienna i drzwiowa oraz zamknięcie bryły, z ciepłym montażem okien.
Stan deweloperski: instalacje (ogrzewanie, wod-kan, elektryka, rekuperacja), tynki i elewacja. Zakres zależy od specyfikacji.
Co dokładnie wchodzi w stan deweloperski? Standard deweloperski, zakres prac.
Teren
Prace ziemne i zagospodarowanie terenu
Dom nie zostaje na "księżycowym krajobrazie". Po demontażu rusztowań wchodzi ciężki sprzęt. Na nieprzepuszczalnych gruntach Południa (gliny) kluczowe jest ukształtowanie spadków, aby woda opadowa nie stała przy fundamentach.
Gospodarka wodna: niwelacja terenu, drenaż opaskowy i studnie chłonne.
Nawierzchnie utwardzone: podjazdy i tarasy na podbudowie dobranej do obciążeń.
Ogrodzenie: ogrodzenia systemowe i bramy, także z automatyką.
Szczegóły: zagospodarowanie terenu.
Finał
Odbiór domu, pozwolenie na użytkowanie i gwarancja
Fizyczne zakończenie prac to nie koniec. Aby legalnie zamieszkać, trzeba przejść procedurę zakończenia budowy zgodnie z obowiązującymi przepisami. Procedurę przygotowujemy i prowadzimy, a przebieg opisujemy w artykule pozwolenie na użytkowanie.
Dokumenty: wpisy kierownika budowy, protokoły kominiarskie, elektryczne, szczelności instalacji oraz geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza.
Odbiór techniczny: przed przekazaniem kluczy sprawdzamy dom według listy kontrolnej. Najczęstsze braki opisujemy w artykule usterki wykrywane przy odbiorach.
Gwarancja: konstrukcja domu jest objęta 10-letnią gwarancją, zasady zgłoszeń opisuje umowa.
REALIZACJE
Cztery budowy dokumentowane etap po etapie
Przebieg każdej budowy dokumentujemy etap po etapie, ze zdjęciami i opisem zastosowanych rozwiązań.
Dom 200 m² w Zabrzu
Ceramika szlifowana 24,5 cm, strop monolityczny, dach z blachy na rąbek, pompa ciepła i rekuperacja, instalacja LOXONE. Budowa w toku, opisana w 12 etapach.
Zobacz przebieg budowy
Dom 275 m² z poddaszem użytkowym, Ruda Śląska-Halemba
Teren III kategorii górniczej: ciepła płyta fundamentowa 30 cm na 60 cm podbudowy, ceramika szlifowana, strop monolityczny, więźba C24. Budowa w toku.
Zobacz przebieg budowy
Dom 114 m² w Mikołowie (ul. Zgody)
Teren IV kategorii górniczej: ciepła płyta w wannie z XPS, beton komórkowy, planowane ogrzewanie gazowe z rekuperacją. Budowa w toku, mury w trakcie wznoszenia.
Zobacz przebieg budowy
Dom parterowy 82 m² w Olzie
Ciepła płyta 30 cm, beton komórkowy, prefabrykowane wiązary dachowe, dachówka betonowa. Udokumentowany do stanu surowego zamkniętego.
Zobacz przebieg budowyGDZIE BUDUJEMY
Budowa domów na Śląsku, w Małopolsce i na Opolszczyźnie
Dwie bazy, w Jaworznie i Wodzisławiu Śląskim, pozwalają prowadzić budowy w całym regionie. Każde miasto ma osobną stronę z informacjami o gruntach, terenach górniczych i warunkach lokalnych.
JAWORZNO
Dojazd A4 i S1, budowy w aglomeracji katowickiej.
MAŁOPOLSKA ZACHODNIA
Budowy w zachodniej Małopolsce.
OPOLSKIE
Budowy w województwie opolskim.
PYTANIA I ODPOWIEDZI
Pytania i odpowiedzi o budowę domu pod klucz
Koszty, terminy, gwarancja i formalności. Odpowiedzi na pytania, które inwestorzy zadają najczęściej.
Wybierz pytanie z listy,
aby zobaczyć odpowiedź
OPINIE Z GOOGLE
Opinie inwestorów
“Na firmę CoreLTB trafiłem przez Oferteo i był to strzał w dziesiątkę. Pan Tomasz i jego ekipa postawili mi dom od fundamentów do prawie stanu deweloperskiego - w warunkach, które wielu wykonawców by odrzuciło. Na działce nie ma wody ani prądu, a mimo to firma radziła sobie sama. Zero wymówek, po prostu robota do przodu. Kontakt z Panem Tomaszem to czysta przyjemność - zawsze dostępny, konkretny, bez ściemy. Polecam z czystym sumieniem.”
Marcin D.
Opinia w Google
5.0
“Razem z narzeczoną szukaliśmy pomocy przy starcie z projektem. Inne firmy próbowały „torpedować" nasze pomysły. Natomiast Pan Tomasz wraz z Panią Basią przyjęli nas bez wahania i wysłuchali wszystkich oczekiwań. Panu Tomaszowi można zadać jakiekolwiek pytanie - odpowiada bez mrugnięcia, a gdy mieliśmy wątpliwości, wyciągał kalkulator i rozkładał odpowiedź na czynniki. Zdecydowanie polecam każdemu, kto zaczyna przygotowania do startu z marzeniem.”
Wojciech Kozieł
Opinia w Google
5.0
“CoreLTB budowali mi dom do stanu surowego otwartego. Współpraca od A do Z bezproblemowa. Kosztorys się zgadzał, żadnych niespodzianek finansowych po drodze.”
Dawid Rduch
Opinia w Google
5.0
“Mogę polecić CoreLTB Builders jako rzetelną, profesjonalną firmę. Dbają o jakość i płynny przebieg całego procesu budowy domu. Wszystko bez żadnych problemów.”
Karol Tulec
Opinia w Google
5.0
“Ekipa mega profesjonalnie podchodzi do swojej pracy, codziennie niezależnie od pogody, leje, nie leje przyjeżdżają punktualnie, szybko i bardzo precyzyjnie robią swoją robotę. I wszystko w przystępnej cenie!”
Iwona Sz.
Opinia w Google
5.0
“Firma CoreLTB wykonała dla naszej firmy projekt techniczny wraz z uzyskaniem opinii rzeczoznawcy p.poż. Pracownicy wykazali duży profesjonalizm, doświadczenie, terminowość oraz wysoką jakość. Polecamy jako sprawdzonego wykonawcę.”
Michał Roszak
Opinia w Google
5.0
Skontaktuj się z namiGOTOWY NA
GOTOWY NA
BUDOWĘ?
Bezpłatna konsultacja. Porozmawiajmy o projekcie i działce.
